Puedes vender tu casa por más de $6 millones de pesos y no pagar un solo peso de ISR. Así de real: la ley lo permite. Y sin embargo, la mayoría de la gente no se entera hasta que ya está sentada frente al notario — cuando ya no hay nada que planear, solo firmar lo que salga.
La Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR), en su Artículo 93, Fracción XIX, inciso a), exenta del ISR la ganancia por la venta de tu casa-habitación, siempre que el monto de la venta no exceda 700,000 Unidades de Inversión (UDIs) y la operación se formalice ante notario público.
Ese límite se mide en UDIs, no en pesos, porque la UDI se actualiza todos los días para reflejar la inflación — Banxico publica su valor en el Diario Oficial de la Federación. Con el valor vigente a finales de septiembre de 2026 (~$8.83 pesos por UDI), 700,000 UDIs equivalen a poco más de $6.18 millones de pesos. Es una cifra de referencia, no fija: si vendes en otro momento, tu notario debe calcularla con el valor de la UDI del día exacto de la operación.
Para calificar necesitas tres cosas: ser persona física (no aplica si vendes a través de una empresa), que el inmueble haya sido realmente tu casa-habitación —lo compruebas con tu identificación oficial y recibos recientes de luz o teléfono a tu nombre en esa dirección— y no haber usado esta misma exención en los últimos 3 años. El notario que formaliza la venta es quien verifica los requisitos y tramita la exención ante el SAT.
¿Qué pasa si tu precio de venta rebasa los 700,000 UDIs? No pierdes toda la exención. El límite se mide sobre el precio de venta, y solo se paga ISR sobre la proporción de la ganancia que corresponde al monto que excede ese límite — no sobre el excedente en pesos directo. Por ejemplo: si vendes en $8,000,000 y el límite exento equivale a $6,181,000, el 22.7% de tu precio rebasa el límite, así que aproximadamente el 22.7% de tu ganancia (no del precio) sería la base gravable; el resto queda exento.
Ese cálculo proporcional tiene sus propios detalles técnicos, así que el número final siempre debe confirmarlo tu notario o un contador antes de fijar precio y fecha de venta — sobre todo si tu propiedad está cerca del límite, porque ahí es donde vale la pena planear el momento de la venta.
En Hassaf BR acompañamos al vendedor desde antes de fijar el precio de lista, y coordinamos con especialistas fiscales para que sepas de antemano si tu venta califica para la exención o qué parte de la ganancia sería gravable — sin sorpresas el día de la firma.